Аналитическая группа офиса швейцарской оценочной компании Swiss Appraisal в России и СНГ во главе с директором Департамента оценки и консультационных услуг Алексеем Сергеевым представила исследование рынка офисной недвижимости класса «С» («В-») Москвы по итогам I полугодия 2019 года. В аналитическом обзоре содержатся основные показатели рынка, описание текущих и прогнозных тенденций. На основании представленных данных оценщики смогут рассчитывать и применять корректировки при определении рыночной стоимости, величин арендной ставки офисных помещений класса «С» («В-») в г. Москве.

Аналитические данные для рынка офисной недвижимости класса «С» («В-») в открытых источниках крайне ограничены. При этом объекты класса «С» («В-») составляют значительный объем предложения офисной недвижимости в Москве.

Целью настоящего обзора является раскрытие и анализ информации об офисной недвижимости класса «С» («В-») г. Москвы. Задачей аналитиков было структурировать информацию о рынке офисной недвижимости в данном сегменте, сделать этот рынок таким же прозрачным и открытым для пользователей, как и рынок высококачественной офисной недвижимости.

Обзор был проведен на основе анализа данных из закрытых риелторских баз, объем выборки составил более 20 000 предложений. При этом выборка была очищена от статистических выбросов, а также от дублированных предложений.

Характеристики офисной недвижимости класса «С» («В-») г. Москвы

Класс «С» («В-») офисной недвижимости Москвы представлен в основном объектами, расположенными в  старых постсоветских постройках, при возведении которых не учитывались все современные требования к офисной недвижимости, могут быть удалены от транспортных развязок, имеют коридорно-кабинетную или смешанную планировку и невысокое качество сервисных услуг (охрана, парковка, организация питания). Класс «С» имеет совершенно различные качественные характеристики – от подвального помещения в жилом доме, до офиса с ремонтом среднего качества и современными инженерными коммуникациями.

В Москве эксплуатируется свыше 23 млн кв. м помещений класса «С», что составляет около 55% объема офисного рынка столицы. Сегодня можно выделить несколько крупных анклавов, где сконцентрированы офисные помещения класса «С» («В-»): «Савеловская», «Дмитровская», «Ленинский проспект» (бывший завод им. Орджоникидзе), «Павелецкая», «Авиамоторная». Достаточно плотно офисы классов «С» («В-») расположены на юго-западе Москвы, в районе «Теплого Стана», «Калужской», на севере района «Алтуфьево», а также на востоке и юго-востоке Москвы. В этих районах существуют потенциально пригодные здания и территории категории «С» со стоимостью квадратного метра ниже, чем в центральных районах города.

Текущие тенденции на офисном рынке класса «С» («В-»)

В последние 5 лет в Москве наблюдается активное развитие транспортной инфраструктуры. Вблизи промышленных зон, куда работников раньше возил спецтранспорт, теперь открываются станции метро, транспортно-пересадочные узлы, строятся многочисленные развязки. Например, в промзоне ЗИЛ, которая была полностью отдана под реорганизацию, строят три автомобильных и два пешеходных моста через Москву-реку, завершается строительство центральной магистрали ЗИЛа, которая свяжет станции метро, МЦК и ТТК, протяженность магистрали – 6,5 км, количество полос – от четырех до шести. Москва перестает быть похожа на индустриальный город, преобразовывается в мегаполис с функциональными зонами для работы, проживания, отдыха.

Аналитики отмечают дисбаланс спроса и предложения.  Растущий спрос на офисы класса «С» («В-») со стороны малого и среднего бизнеса, который пытается минимизировать издержки на аренду офисов, не находит достаточное количество предложений. Дефицит предложений в данном сегменте связан в первую очередь с тем, что компании-владельцы недвижимости и компании-инвесторы проводят редевелопмент зданий/территорий под объекты современного качества и с новым функционалом (офисы класса «В+»(«В»), жилые и торговые кварталы, апартаменты и т.п).

Арендные ставки на офисы класса «С» («В-»), имеющие удачное расположение, приближаются к ставкам более высококачественной недвижимости. В таких случаях наблюдается ситуация, когда собственник понимает, что для того, чтобы заполучить арендаторов, необходимо повысить классность объекта, проведя капитальный ремонт и улучшив инфраструктуру. В связи с этим происходит смещение класса «С» («В-») из центра Москвы в сторону окраин города и за МКАД.

Экономические зоны города

Москву условно можно разделить на экономические зоны. Закономерно, что ставки аренды и цены на недвижимость уменьшаются по мере удаления от центра. В настоящем анализе рынка градация экономических зон проведена исходя из деления по административным округам Москвы, а также в зависимости от расположения относительно таких транспортных магистралей, как Садовое кольцо, Третье транспортное кольцо и МКАД.

Офисные объекты класса «С» («В-») в Москве имеют наибольшую концентрацию в районе Садового кольца (бывшие жилые особняки XIX века), в районе ТТК (бывшие научно-исследовательские институты и ведомственные здания). Увеличивается предложение на объекты, расположенные вблизи Московского Центрального кольца, в ответ на повышение спроса, связанного с улучшением транспортной доступности.